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北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧

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北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧

北京9月5日 - 来自意大利的商人安东尼奥一直打算与朋友合伙在深圳开个售卖比萨的小店,因为看中了深圳餐饮业旺盛的人气。

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本文转载自:证券日报

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报道称,目前中国仅在上海和重庆两地施行房产税试点,税率介于0.4至1.2%,上海税率只针对新增购房,而重庆则包括了存量及增量的高档商品房。2013年市场上虽有多个版本的房产税试点扩大方案流传,但始终未能成真。

记者从权威人士处获悉,目前多个城市已将房产税试点方案上报国务院待批

中国新单价地王纪录周三刚在北京出现。对多数城市而言,中国全国范围的房价环比涨势已延续了15个月。

调查显示,在政策整体持稳、地方楼市分化加剧的情况下,2014年中国住宅均价上涨势头预计会有所放缓,全国而言会降至个位数;相应的,调控政策方面也更多呈现出因地制宜的特点;而促进房地产稳定健康发展的长效机制有望进一步推进。 调查显示,在政策整体持稳、地方楼市分化加剧的情况下,2014年中国住宅均价上涨势头预计会有所放缓,全国而言会降至个位数;相应的,调控政策方面也更多呈现出因地制宜的特点;而促进房地产稳定健康发展的长效机制有望进一步推进。 16家接受调查的中外机构中,全部受访者认为2013年全国住宅均价上涨,调查中值为10%,同时,全部受访者预计2014年房价涨幅较2013年收窄,甚至会下跌,预测值从-2.5%至10%不等,中值为5%。 报道称,此次调查在11月13至22日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价数据。 浙商证券房地产分析师戴方表示:“2014年房价涨跌在城市范围内分化更为明显,一线城市表现将相对良好,源于结构性供求失衡以及高企的土地价格;而三四线城市潜在供应量较大,对房价有压制作用。”他说,他对2014年房价涨幅预估与5%的调查中值一致。 报道指出,分析师认为2014年房价上涨压力仍存,主要来自于重点城市的供求矛盾,货币政策相对宽松,城镇化带来新增需求等。而涨幅有限的理由主要是,三四线供应过剩,部分地区调控升级,以及可能推出的房产税等。 中国房地产测评中心的孙斌艺说:“总体判断涨幅不大,是总体供求关系、货币政策决定的,货币政策仍显相对宽松状况,推升房价,但涨幅要比前三年小,主要是住宅供应量较大所致。”中国房地产测评中心对2014年房价涨幅预估亦为5%。 对于2013年房价,调查预估中值较2013年5月调查的结果8%有所上升。2013年以来房价持续上升,根据统计局数据测算,10月70个大中城市新建住宅销售价格同比升9.6%,涨幅创下纪录高位。 报道认为,一线城市新建住宅价格同比涨幅持于15%之上,是拉动整体房价涨幅的重要因素。多数城市房价上涨在个位数徘徊,甚至有部分城市出现下跌。 报道指出,展望2013年年内及2014年的房地产政策,多数分析师认为对于部分城市,仍然存在政策收紧的可能,但在全国层面,更多强调房地产发展长效机制的逐步建立,包括房产税试点的扩大以及房地产税的立法等。 目前,北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧调控政策,均提高第二套住房贷款的首付比例,表示将增加土地供应,上海和广州还提高限购门槛,北京则推出面对中端人群的“限房价、竞地价”自住型商品房。 中共十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,国务院随后也表示将建立不动产统一登记制度,让市场预期房产税试点扩围可能会加快步伐。 报道指出,分析师多预计2013年年内或2014年房产税试点有望扩大,具体城市方面,提及热点二线城市的受访者较多,此外还包括北京、深圳等。 莫尼塔房地产分析师罗雨表示:“存在扩大房产税试点的可能,但试点在内容上的创新将比新增试点城市的数量更为重要。”

我国自2011年1月在上海、重庆两地开展房产税试点。业内曾有观点认为,此举对遏制房价上涨作用不大,但清华大学经济管理学院副院长白重恩的研究发现,上海开征房产税带来了房价回落的作用。

7月底召开的中共中央政治局布置下半年经济工作明确提出宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底,房地产市场平稳健康发展。

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近日召开的人大常委会第四次会议上,发改委主任徐绍史称“房价反弹压力较大”,并与财政部部长楼继伟都提到下一步会“扩大个人住房房产税改革试点范围”。此前有国内媒体称杭州,深圳等地名列房产税试点扩围城市。

财政部财政科学研究所所长贾康在接受记者采访时表示,就目前的两个试点来看,上海属东部“一线城市”,重庆属西部大都市,如再增加试点,不排除其它类型或代表性区域的城市。

“更深层次考虑,我国应尽快研究建立与新型城镇化建设相适应的地方税收制度体系,启动新一轮分税制改革。”文章称。

另外,税收专家表示,试点实施两年多以来,两地的房产税税率仍然较低,而覆盖面则主要以增量住房为主。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,房产税试点扩围将是一个从点到面,从弱到强的渐进式推开过程。“试点城市数量会不断增加;征税范围会从增量房逐步扩展到存量房;税率会从低到高;征税对象也会扩大到大部分人。”

* 楼市调控也应转轨换道

白重恩称研究表明,房产税的试点使得上海房价水平降低了15%,也就是说比没有房产税的时候少增加了15%,而重庆的情况正好相反。白重恩分析指出,重庆征收了房产税以后,那些要纳税的住宅的价格下降了,而没有纳税的住宅价格反而上升了。

但连续到深圳考察三趟后,想在中国一展拳脚的雄心顿时烟消云散。“在深圳租个铺面的价格感觉比意大利罗马还贵,一个几十平米的店面,月租已经过万元人民币。”他不无遗憾地称。

对住房是增量还是存量征税,一直是房产税争论的核心问题:如果增量征收将使房产税顺利起步,但是长期回避存量则可能造成税收不公平。清华大学经济管理学院经济系副教授欧阳敏认为,目前还是应该聚焦在增量上。她表示,短期内存量征收难度太大,如果存量提得太多反而会影响增量征收的推广。

而将房产税与地方政府财源挂钩,并逐渐取代地方政府对土地财政的高度依赖无疑也是中国中央地方财税改革的方向之一。

白重恩日前出席“中国未来的机遇与挑战”论坛时指出,上海和重庆的房产税制度设计有很大不同,重庆房产税主要针对独栋别墅和高档住宅来征税,而上海是对一些新购的住宅,不管是大的,还是小的,都要征税。

* 房产税现阶段只能瞄准增量,瞄准存量阻力巨大

“房产税试点取得一定成效之余,需要明确政策目标是什么,是为了调控房价还是调节收入分配、是理顺地方税体系还是为了给地方政府一个稳定的税源。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受记者采访时强调,应厘清了目标再做总体设计,再谈总体方案、路线图和时间表。

另一位不愿具名的政府官员亦称,不能用北京上海等一线城市的房价涨幅去衡量评判全国的房价,“中国只有一个北京,各种资源集中,具有稀缺性的特点,从某种意义看有其价高有合理的一面。”

国税总局日前下发通知称,研究扩大个人住房房产税改革试点范围。记者也从权威人士处获悉,目前多个城市已将房产税试点方案上报国务院待批。

**箭在弦上的房产税试点扩围**

“房产税试点取得一定成效之余,需要明确政策目标是什么,是为了调控房价还是调节收入分配、是理顺地方税体系还是为了给地方政府一个稳定的税源。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受记者采访时强调,应厘清了目标再做总体设计,再谈总体方案、路线图和时间表。

纵观历时逾10年的楼市调控,包括最严厉的限贷限购等,政策落点主要集中在通过行政手段抑制市场需求,而运用市场化调节工具以及改善供给则明显不足。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受《证券日报》记者采访时指出,国税总局的表态,确认了房产税征收将是未来楼市调控的必然趋势,也说明房产税进入楼市调控领域的时机终于成熟。

8月29日在北京拍到的图片。REUTERS/Jason Lee

这份《关于转变职能改进作风更好服务大局的通知》明确,积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度,公平收入分配。研究扩大个人住房房产税改革试点范围。此前,国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出,将扩大个人住房房产税改革试点范围。这预示着,房产税在试行两年多后从上海、重庆扩至全国的时机已经到来。

* 三中全会或出台长远规划

中国房地产调控历时逾10年,当号称史上最严厉的“限贷限购”等房地产调控组合拳持续发酵后,依然没能挡住北京,上海,广州,深圳等一线城市房价上涨的步伐。

**经济面临转轨换道,楼市调控也需转换思路**

中国指数研究院最新发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,今年8月全国100个城市住宅平均价格为10,442元人民币/平方米,环比7月上涨0.92%,自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

* 寄望扩内需及新型城镇化拉动经济,高房价恐成绊脚石

中国目前房产税试点城市只有上海和重庆,征收对象亦不同,前者新购房均被纳入收税对象,但在“剔除人均60平米的免征面积”、“按应税住房市场交易价的7折计算”等条件限制下,截止2012年底,全上海认定的应缴税住房仅约5万套,其中90%还适用0.4%税率。2011年上海房产税占当地财政收入占比不足1%。

相对于中国经济面临转轨换道的大背景,中国要摆脱楼市屡调屡涨的尴尬显然也需要转换调控思路,更多在供给和市场化调控手段上着力。

他指出,现在的舆论导向往往是用一线城市房价的涨幅去评判调控政策的效果,容易对政策产生误导,“宏调调控也需要定力,政策的制订更应看重基本的制度建设和行业的长远发展,而不是被所谓的舆论和民意牵着鼻子走,这也是多年来房地产调控中要吸取的重要教训。”

北京师范大学房地产研究中心主任董藩近期在参加某论坛时语出惊人地宣称,过去10年里,中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度,25年后,北京每平米房价将超过80万元。该预测也让外界一片哗然。

发改委规划司司长徐林等人曾在一篇报告提到,国际经验看,市政债的还款来源是使用者付费和财产税等专项税收,以房产税为主的财产税是相对适宜的地方主体税种。在房地产税具体设计上,可采取新老划断方式,也可对存量、增量房产统一征收房产税,可以允许不同地区选择不同方案进行试点。

中国财长楼继伟在其阐述财税改革的书中就称,房产税已经成为世界上许多国家的主体税种。中国要培育地方税体系,房产税是重要内容。

想吃块性价比高的比萨,看来罗马可能比深圳更容易发现。原因无非中国一线城市的高房价。

由于房地产行业本身具有产业链长,涉及面广的特点,完善相关税收也是重要内容,其中房产税扩围试点无疑是箭在弦上,但相较抑制房价的初衷,更重要的意义在于为中国下一步财税改革培育地方税体系。

有接近官方的消息人士称,房地产调控权限已上交中央政府,调控思路的转变或许要到三中全会后更清晰。

他指出,尽管行政调控目前并没有松动迹象,但从新一届政府上任以来对房地产调控的表述看思路似乎与以往有所不同,尤其面对不同城市房价的不同表现,一刀切的调控政策显然已不合适。

重庆则是针对高档别墅,试点首年前10个月,重庆主城区应税住房仅8,563套,2012年,重庆房产税的收入亦只有1.4亿元,显然低于外界预期。

“房产税属于地方税要地方政府先申请,上面当然希望能把试点范围扩大,但地方不接招呀。”一位接近监管层的人士无奈地称,“目前有关房产税的试点城市名单和相关方案都属于最高机密,房地产行业的发展规划也由发改委在牵头制订中。”

“推动房价上涨的原因很多,其中货币宽松绝对是很重要的推手。”全国人大财经委一位人士就称,至少从目前看推动房价上涨的货币因素已被严格控制,其它因素则需要根据具体问题对症下药,其中扩大房产税试点是势在必行。

11月三中全会召开后,新政府或有更为清晰的调控蓝图出台。专家预测,房产税试点扩围呼之欲出。调控方式也可能不再是一刀切,不同城市将出现方向不同的调控政策。

尽管房价上涨压力仍大,但房地产调控政策基本延续上届政府的基调,新一届政府上任以来对房地产表述甚少。

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根据统计局数据测算,7月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升7.5%,为连续第七个月上升,涨幅较6月的6.8%扩大;环比则连续14个月上涨,涨幅从6月的0.8%缩小0.7%。(图表参见 r.reuters.com/fac52v )

北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧调控政策,全面推开难度大。前述财经委的人士亦称,通常意义的理解多把房产税从存量开征与抑制房价,反腐相联系。但从另一个方面,中国也在努力培养中产队伍,中国拥有二套或以上住房的城市家庭并不在少数,他们也是辛辛苦苦攒钱置业的。

“三中全会后或许会有更明确的政策指向,应该是向更注重建立房地产市场的长效机制以及市场化调控方式转变,估计对一线城市,限贷限购的政策可能还将持续,但对于某些房产地并不活跃的二三线城市,行政调控的手段可能会有所松动。”该位人士猜测。

据统计,中国上半年房地产市场对国内生产总值的贡献率在10%右,拉动GDP增长近2个百分点,房地产在国民经济中的地位并未明显改变。

新一届政府寄望扩大内需和新型城镇化两大经济引擎打造经济升级版的梦想,强调要从根本上解决经济长远发展问题。但若走不出房价屡调屡涨的怪圈,中国梦可能面临折翼的风险。

他指出,从这个层面看,房地产市场调控不应该只盯住房价涨跌变化,更应从长远的机制入手,政府只是为买不起商品房的穷人提供保障房,起到社会保障兜底的作用.

作者 沈燕

“使劲压越压不住,还不如顺势而为,对投机性购房的有钱人,完全可以通过高利率,高税收来调节,通过这种方式来补贴穷人,实现社会公平。”该位人士称。

“全国范围推广短期内不大可能,但试点城市扩大应该是没有疑问的。”一位财税部门的官员就称,但最终需要地方自已愿意申请进行试点,且目标也是针对增量,对存量目前不太可能,技术和现实条件都不具备。

* 房产税扩大试点意在完善地方税体系而非抑房价,全面推开难度大

“目前对存量开征的条件并不成熟,且各地情况不同,不适用一刀切的政策,这也是选择增量扩大试点范围的重要原因。”该位人士称,加上中国民众对税收的敏感性很强,确保安全稳妥是前提。

“楼市调控目的不是打压房价,根本目的是让房价和房地产市场发展平稳。”中国央行一位不具名的官员就称,“如果中国房价真的出现暴跌,恐怕谁都承受不起。”

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