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未来房地产市场分化将是常态,66个城市住房销售

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未来房地产市场分化将是常态,66个城市住房销售

* 在政策措施上不断优化和更具针对性

中原地产的刘渊认为,房价上涨压力大的地方,可能会以严格执行措施、提高预售审批门槛,严格认定购买资格等方式,来避免房价过快上涨。

调控将更多依靠市场力量

* 限购升级有必要,但更需疏堵结合

根据统计局数据测算,8月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升8.3%,为连续第八个月上升,涨幅较7月的7.5%扩大;环比则连续15个月上涨,涨幅从7月的0.7%升至0.8%。(浏览房价图表,点选:link.reuters.com/hav23v)

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,11月份房地产市场呈现出来的特点首先是房价环比涨幅继续收窄。11月份,北京、上海、广州新建商品住宅价格环比涨幅比10月有所缩小,深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月持平。从二、三线城市的情况看,新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市也有29个。

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房价涨幅在全国居前的郑州市不久前多管齐下,收紧政策来稳定当地房价走势,据媒体报导,住建部将赴各地督导房地产政策执行状况,这也意味着,不少房价涨幅明显,难达控制目标的城市或有类似郑州的收紧举措。

房地产调控思路已经开始转变,即从依赖行政指令向侧重市场转变。未来应进一步规范商品房供应,用市场手段促其健康发展。同时,政府要做好保障房建设

秦虹认为,城市房地产市场分化的背后原因,主要是人口流动导致需求增长的不平衡。特别是大量年轻人向就业机会更多、公共服务更好的大城市集聚,对住房产生大量需求。

中原集团研究中心总监刘渊认为,8月房地产市场延续“政策面无调整下稳定增长的态势”。预计短期内料不会出全国性政策,而房价上涨压力较大的城市,更多还是会从抑制需求入手来平稳当地房价。

国家统计局数据显示,11月份,70个大中城市中,66个城市住房销售价格环比上涨,延续了今年以来的上涨态势。时至年末,回顾今年的房地产市场,总体呈现哪些特点?明年又可能出现哪些变化?

北京9月8日 - 住房问题是很多中国人的心病。住建部政策研究中心主任秦虹认为,建立房地产市场健康发展长效机制的关键是要稳定社会预期,当前调控着力点应是保持政策方向连续稳定,在政策措施上不断优化和更具针对性。

中国国家统计局公布的70个城市房价显示,多数城市房价同比涨幅维持在个位数,小部分在经历下跌,而北京等一线城市同比涨幅逼近20%,遥遥领先,供需矛盾突出。

业界普遍认为,这在一定程度上是“使市场在资源配置中起决定性作用”这一精神的彰显。同时向市场传递出明确信号,房地产调控的去行政化正在深入进行中。

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新领导层执政以来,房地产调控并未有新政推出,对长效机制的建立虽然路漫漫,但目前来看已有端倪,全联房地产商会会长聂梅生近日在一次论坛上称,中国房地产业正处在一个调整期,调控政策依然谨慎,长效机制呼之欲出。

全年房地产市场的大致走势一直是上涨的状态。据国家统计局的数据,1至11月份,70个大中城市中,房价环比上涨的城市个数分别是53个、66个、68个、67个、65个、63个、62个、66个、65个、65个、66个。一线城市房价无论是环比还是同比涨幅都领先于全国其他城市。与此同时,温州、鄂尔多斯以及个别三、四线城市房价的下跌,也成为业界关注的焦点。一些三、四线城市土地供应相对充足甚至过剩,因而导致房价下降。

年初以来,在全国600多个设市城市中,部分大城市房价仍呈明显上涨态势,多数城市房价基本稳定,少数城市房价呈下跌态势;品牌企业上半年业绩良好,但也有部分企业仍面临资金压力大、销售难度大的困境。

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专家认为,决策层不再重点提及房地产调控,说明房地产调控的思路已经开始转变,即从依赖行政指令向侧重市场转变。在转变的过程中,政府与市场的作用会划分清楚。概括地说,未来的房地产调控将更多地依靠市场力量,规范商品房供应,发挥市场的决定性作用,用市场手段促其健康发展。同时,政府也要做好保障房建设,强化政策的民生托底功能,让中低收入人群居有定所。

* 建立发展长效机制关键是稳定社会预期

* 环比连续15个月上涨,涨幅扩大

与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。北京、上海、广州、深圳同比涨幅全部超过20%,温州是惟一价格下降的城市。

“在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市,政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降,‘限购’升级不失为是一种应急缓解供求矛盾的办法,也是必要的措施,”她说。

(发稿 宿泱韫; 审校 黄凯)

专家同时表示,要彻底解决楼市中存在的矛盾,最根本的还是要加快推进房地产调控长效机制。

当前,中国经济增长正经历从高速增长转向中速增长的变化过程。秦虹认为,“此时房地产市场调控的着力点应是,在政策方向上,保持连续性和稳定性;在政策措施上,不断优化和更具针对性。”

对于8月普遍偏高的房价同比涨幅,国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,去年同月对比基数相对较低有一定影响,当时大部分城市新建商品住宅价格同比是下降的。

11月,一线城市继续领涨房价,北京、上海、广州、深圳同比涨幅全部超过20%。温州是惟一价格下降的城市

针对郑州等地“限购”升级,秦虹认为,主要原因应该是政府要兑现年初对外公布的房价控制目标,实现承诺。

北京9月18日 - 中国房地产市场延续今年以来的热度,70个大中城市8月房价同比涨幅继续扩大,环比则持续15个月走高,显示全国房价仍面临上涨压力。在结构上,地区分化则进一步加剧。

根据国家统计局公布的数据,11月份,70个大中城市中新建商品住宅与上月相比,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个。价格环比上涨最高的城市是桂林的1.3%。

“经过十几年房地产市场的快速发展后,可以预计,中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局,今后分化将是常态,”她说。

“分化加剧,一二线供求失衡矛盾明显,接下来还会面临量价攀升的局面,其他城市库存充足,即使上涨,涨幅也有限。”交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹表示。

今年楼市价格持续上涨

* 未来房地产市场分化将是常态

* 8月全国房价同比涨8.3%,年内涨幅逐月攀高

刘建伟说,究其原因,主要是前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度,提高了二套房交易成本,增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,有助于稳定市场预期,市场交易有所降温。

秦虹举例称,譬如低收入家庭知道将享受的住房保障政策是什么;没有住房的年轻人知道解决住房问题的途径是什么;已有多套住房的人知道面临的住房政策是什么。

而今年8月新建商品住宅环比和同比上涨的城市个数分别为66个和69个,一线城市和二、三线城市房价变动差异较大。刘建伟称,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间,天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

党的十八届三中全会提出,要“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”,未对房地产市场调控手段专门提及。刚刚举行的中央经济工作会议也没有将房地产调控列入主要工作事项内,而是提出,努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。

“所以,长效机制的政策应是一整套稳定预期的政策,其核心应是构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系,并附以配套政策坚定落实,”她说。

9月以来,北京、上海、杭州、南京等热点城市密集涌现地王,这固然与所推优质地块本身有关,但也在一定程度上加剧了这些地区未来房价上涨的预期。北京上海为例,8月新建商品住宅价格的同比涨幅分别高达19.3%和18.5%。

国家统计局18日公布了11月70个大中城市住房销售价格变动情况。总体来看,全年房价持续上涨,但涨幅收窄,究其原因是各地纷纷加大了市场调控力度。专家认为,目前,房地产调控思路已经呈现出明显变化,“去行政化”正在逐步推进—

她指出,现在由于对住房政策的预期不稳定,很多人在尚不具备购房经济基础时就急于买房,既加大了当期的市场需求,透支了未来需求,也增大了生活压力。

全国已有包括不少城市收紧个人房贷,以额度紧张为由,或拉长审批时间、或提高基准利率减少优惠折扣,不过目前来看对居民购房需求影响尚不太大,成交未有明显变化。

抑制投机需求政策不会变

* 当前应保持政策方向连续稳定

她认为,这体现在房产税公开多次的表态,以及未来可能出现的房地产直接融资扩大。资本市场上已有数家房地产公司公布融资预案,预示国内股市和债市融资有望打开,重新成为房企融资的正途;另有媒体援引权威人士称,有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门,开闸预期强烈。

朱中一建议,“应该制定一个时间表、路线图。现在很多刚性购房者也在提前消费,就是因为预期问题。”朱中一认为,未来房地产调控长效机制应涵盖房产税、住房信息联网等一系列内容,最终目的是稳定市场预期。

而就在市场揣测温州等地松绑房地产政策是个案,还是意味着整体调控趋于放松时,郑州表示将采取包括收紧限购在内的多项措施,来保持住房价格相对稳定。

* 上涨城市个数接近70,房价上升预期仍强烈

当前和今后一段时期内政策的主要方向是增加住房的有效供给。明年房地产行业的政策料不会有太大变化,仍会以抑制投机需求、满足自主型住房需求为主

未来房地产市场分化将是常态,66个城市住房销售价格环比上涨。她指出,房地产调控除了行政手段外,还有土地、信贷、税收三种经济手段,其中土地调控的效果最为直接,在供求紧张的地方,应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。

住建部政策研究中心主任秦虹则表示,建立房地产市场健康发展长效机制的关键是要稳定社会预期,当前调控着力点应是保持政策方向连续稳定,在政策措施上不断优化和更具针对性。中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局,预计今后分化将是常态;限购升级有必要,但更需要疏堵结合。

中国房地产业协会副会长朱中一表示,房价之所以降不下来主要因为供求关系不平衡。北京、上海等一线城市及部分二线城市,市场的供求关系依然不对称。

**房地产市场未来分化将是常态**

**部分地区面临调控压力**

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹也认为,至2020年,我国每年新增城镇常住人口增速将较为稳定、适龄购房人规模处在高位、高储蓄人口所占比重大等原因会导致住房需求较大。此外,家庭小型化的结构转变也会新增大量的住房需求量。

相对于需求的增长来讲,今年上半年主要大城市的供应量明显不足。据秦虹介绍,直到今年6月份,东部地区的住宅新开工面积还是负增长0.6%,其中北京减少10.1%,上海下降13.2%。

* 部分地方或收紧政策以稳定房价

秦虹认为,明年房地产行业的政策可能不会有太大的变化,仍会以抑制投机需求、满足自主型住房需求为主。2013年新建商品房的竣工量和开工量都比较多,二手房的交易量也比较大,这样会透支未来的市场需求。“大致可以判断,政府在明年和后年对投机性的抑制政策不会改变,市场主体仍是自住性需求。”秦虹表示。

(发稿 乔艳红; 审校 曾祥进)

但同时,专家也表示,以“限购”为代表的行政手段退出,是一个渐进过程。因为在缺乏有效替代政策的情况下,大规模放开限购,楼市有可能大幅反弹,对房地产市场的稳定有害无益。

“建立房地产市场健康发展长效机制的关键,是要解决全社会对住房政策有个稳定‘预期’的问题,就是要让城镇各类人群都知道他们面临的住房政策是什么。”她说。

从中央经济工作会议精神中可以明确判断出,当前和今后一段时期内政策的主要方向是增加住房的有效供给。

2013年8月29日,北京中央商务区。REUTERS/Jason Lee

业内人士分析,未来,一、二线城市和三、四线城市房价走势将进一步分化,一、二线城市由于土地供应偏紧仍然存在房价上涨的压力,三、四线城市楼市结构分化将更加明显,越来越多的三、四线城市房价将保持稳定或者下跌。

他周日接受新华社专访时并称,中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局,预计今后分化将是常态;限购升级有必要,但更需要疏堵结合。

梳理中央经济工作会议和中央城镇化工作会议中有关房地产市场的表述,综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施,房地产调控长效机制的框架实际上已经初步显现。

但她同时也指出,各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性,要有“疏”、“堵”结合的政策措施,否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。

11月份,70个大中城市二手住宅价格变动情况与新建商品住房的情况大致类似。

刚刚公布的中指院百城房价指数显示,对于调查范围的多数城市而言,房价上涨压力仍然存在,全国范围的房价环比涨势已延续15个月。

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